Для ряда сделок с недвижимостью законодательно устанавливается нотариально удостоверенная форма договора. Ее несоблюдение автоматически будет влечь недействительность сделки, как таковой. Участие нотариуса помимо прочего дает определенные гарантии. Ведь нотариусы несут ответственность своим имуществом перед гражданами относительно удостоверяемых ими действий. Роль нотариуса в сделке сводится к юридической экспертизе документов на их подлинность.
Нотариус сможет удостоверить лишь ту сделку, которую совершают полностью дееспособные лица, обладающие соответствующими правомочиями на юридически значимые деяния в рамках удостоверяемого договора. Кроме того нотариусу положено убедиться в добровольном согласии участников на совершение обусловленных сделкой действий, и что ее юридический характер им полностью понятен. Во-первых, в нотариальном удостоверении нуждается продажа, а с недавнего времени еще и дарение доли в принадлежащей субъекту недвижимости, будь то квартира, жилой дом, иное жилище или земля.
Долевая собственность предполагает пассивное участие в сделке и иных лиц, не являющихся непосредственно ее сторонами. Эти сособственники имущества должны обязательно быть извещены перед планируемой сделкой о предстоящем отчуждении посторонним лицам доли. Кроме того, сособственники наделены правомочием преимущественного приобретения отчуждаемой другим сособственником доли. То есть продать долю не сособственнику возможно, если только ее не купят другие обладатели долей на данную недвижимость. Факт надлежащего извещения других сособственников, а также их отказ от сделки или отсутствие от них ответа о намерении покупать (не покупать) долю и должен проверить нотариус, когда планируется сделка продажи.
Если доля не продается, а отчуждается посредством сделки дарения, тогда извещать иных сособственников не обязательно. Но подарить долю также возможно только при нотариальном удостоверении дарственной. К нотариусу иногда необходимо обращаться при продаже не доли, а всего объекта целиком. Но с иной целью – заверить согласие супруга собственника на сделку. Если объект покупался продавцом, когда он состоял в брачном союзе, то супружеское согласие на продажу будет обязательным условием для законности сделки. Однако такое согласие можно написать и в росреестре. Обращаются к нотариусу же с этой целью тогда, когда объект продается через агентство или по доверенности.
Вторым видом сделок с обязательным участием нотариуса считаются те, в которых задействованы несовершеннолетние либо ограниченные в дееспособности собственники недвижимости. У таких субъектов есть законные представители, роль которых возлагается на родителей, попечителей (опекунов).
Нотариус в подобных сделках помимо юридической экспертизы документов проверяет также наличие разрешения на сделку, выдаваемого попечительским советом и обстоятельства того, что планируемой сделкой не будут ущемлены жилищные права такого субъекта (несовершеннолетнего, ограниченного в дееспособности).
Третьей самостоятельной сделкой, обусловленной нотариальной договорной формой, является завещание. Завещание – сделка односторонняя. И именно по данной причине она в большей степени нуждается в удостоверении уполномоченным органом (нотариусом). На нотариусе в рассматриваемом случае лежит функция проверки полномочий завещателя по распоряжению указанным им имуществом, дееспособности завещателя и добровольного характера его действий по распоряжению. Аналогично завещанию обязательного нотариального удостоверения требуют договор ренты, также соглашение о пожизненном иждивенческом содержании. Как правило, субъект собственности в них человек преклонного возраста, а передаваемое в обмен на ренту (пожизненное содержание) имущество представляет собой единственное жилье. И именно нотариус должен проверить, добровольно ли человек идет на сделку, не является ли данный шаг результатом заблуждения или непонимания юридических последствий в силу возраста или болезни психического характера.
Обязательно у нотариуса заверяется брачный договор и супружеское соглашение о разделе общенажитого имущества. Помимо правомочности и добровольности действий по данным видам соглашений, нотариус обязан при удостоверении убедиться, что этими соглашениями не будут существенно нарушаться права кого то одного. Поскольку брачный договор, как и супружеское соглашение о разделе возможно изменить и отменить в любой из моментов, если на то супруги обоюдно согласны, то изменение и отмена также должны быть нотариусом удостоверены.
Это правило вытекает из общей договорной теории о том, что изменение и отмена соглашений осуществляется строго в той форме, в какой они изначально совершались. Приведенный выше перечень сделок с участием нотариуса исчерпывающим не является. Просто рассмотренные сделки без такого удостоверения потеряют силу ввиду того, что нотариальная форма для них установлена законом как обязательная. Но у нотариуса не запрещено заверять любой вид договора, если стороны считают, что это необходимо. И хотя никакой дополнительной силы сделка от этого не получит, но определенные гарантии участие нотариуса все же даст.
