Довольно часто приходится встречать объявления о продаже квартир, расположенных на первом этаже жилых домов, с заманчивой припиской: «Возможно переделать под офис или магазин».
По мнению многих обывателей, наличие квартиры на первом этаже сродни кладу, так как каждый обыватель знает, что квартиру на первом этаже желает заполучить любой коммерсант, чтобы открыть там какой-нибудь свой бизнес, пристроить крыльцо и не знать отбоя от клиентов, за это, по мнению обывателя, коммерсант готов заплатить даже несколько больше, чем за такую же квартиру, расположенную, скажем, этажом выше.
И действительно, есть ещё довольно большое количество предпринимателей, мечтающих заполучить квартиру на первом этаже старенькой «хрущёвки», чтобы сделать из неё что-то приносящее прибыль, но с каждым днём их становится всё меньше и меньше.
Весь секрет в том, что уже довольно давно перевод жилого помещения в нежилое и осуществление его реконструкции в виде пристройки отдельного входа превратилось в крайне трудновыполнимую задачу. Сложность перевод жилого помещения в нежилое связана, прежде всего, с тем, что для его осуществления требуется соблюдение ряда условий, прописанных в статье 22 Жилищного кодекса РФ.
Так, если вы задумались о переводе жилого помещения в нежилое, стоит почитать статью 22 Жилищного кодекса РФ и тогда станет понятно, что:
— Не получится перевести в нежилое помещение часть жилого помещения, если другая его часть используется для постоянного проживания. Говоря понятным языком – перевести в нежилое помещение только одну или две комнаты, а самому остаться жить в третьей не получится.
— Не получится перевести жилое помещение в нежилое и в том случае, если оно находится в аренде, в залоге или иным образом обременено правами третьих лиц.
— Перевести из жилого в нежилое помещение, расположенное выше первого этажа можно только в том случае, если под ним находятся нежилые помещения, соответственно, если под ним расположена жилая квартира, то такой перевод невозможен.
— С недавних пор нельзя переводить жилое помещение в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности и жилое помещение в наемном доме социального использования.
Но, если вышеназванные условия вполне понятны и их соблюдение не сильно затруднит твёрдо решившего перевести жилое помещение в нежилое, то несколько следующих условий могут напрочь отбить такое желание.
Таким условием является наличие отдельного входа в такое помещение, позволяющего не использовать помещения, обеспечивающие доступ к другим квартирам, или наличие технической возможности оборудовать такой вход. Иными словами, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если попасть в него возможно только через общий подъезд и отсутствует техническая возможность оборудовать отдельный вход.
Тут возникает второе трудновыполнимое условие, связанное с процессом оборудования отдельного входа в квартиру. Для оборудования отдельного входа в квартиру чаще всего необходимо пристроить крыльцо на придомовой территории, а земля под домом является общей собственностью владельцев всех квартир в нём. Статья 40 Жилищного кодекса РФ предписывает обязательно получить разрешение всех собственников помещений в многоквартирном доме на оборудование такого крыльца.
Возможности обойти необходимость получения такого разрешения законом не предусмотрено. На это обстоятельство неоднократно обращал внимание Верховный суд РФ (п. 11 Обзора судебной практики ВС № 2 (2017), определение № 18-КГ17-86, определении № 18-КГ17-82). При этом никого не интересует, что, например, в одной из квартир никто не проживает, в другой живёт вредный сосед, который требует за согласие деньги, а в третьей просто упрямая старушка, которая не хочет чтобы «спекулянты» тут работали. Согласие всех собственников – это согласие именно 100%. Не половины, не двух третьих, а именно — ВСЕХ. Каким образом получить такое согласие – проблема того, кто хочет переоборудовать свою квартиру. Стоит понимать, что получить такое согласие тем сложнее, чем больше квартир в многоквартирном доме.
Тому, кто решится оборудовать отдельный вход без такого согласия всех собственников, грозит штраф и предписание надзорных органов о приведении помещения в первоначальное состояние, т.е. сносе крыльца, в случае невыполнения которого можно потерять квартиру. При этом пожаловаться на самовольную пристройку крыльца могут, как те из собственников квартир, чьё согласие не было получено, так и управляющая компания, государственные или муниципальные власти.
Таким образом, первое, чем должен озадачиться собственник квартиры на первом этаже, решивший перевести её из жилого помещения в нежилое – это получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на пристройку крыльца. Если такого единодушного согласия не получено и нет возможности оборудовать отдельный вход, минуя общие помещения, каким-то иным способом, то стоит двадцать раз подумать, прежде чем затевать перевод квартиры из жилого помещения в нежилое.
Тому же, кто сумеет получить согласие на всех собственников помещений в многоквартирном доме, останется подать документы, перечень которых указан в ст. 23 Жилищного кодекса РФ в орган местного самоуправления. Проще всего сделать это через многофункциональный центр (МФЦ, служба одного окна).
Затем, в сроки, которые укажет орган местного самоуправления, оборудовать отдельный вход, сдать его приёмочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления и, получив акт приёмочной комиссии, успешно развивать свой бизнес в нежилом помещении, переоборудованном из жилой квартиры.
