Теоретически злоупотреблением правом называется поведение, при котором права используются незаконным способом или для достижения незаконной цели, причиняя ущерб другой стороне сделки и третьим лицам. Иными словами, злоупотребление нарушает границы действия имеющегося права. Законодательно это закреплено в ст. 10 ГК (Гражданского кодекса). В сделках с недвижимостью это действия, которые формально закон не нарушают или каким-то образом обходят его с целью достичь незаконного результата.
Формулировка «злоупотребление правом» чаще всего используется, чтобы доказать ничтожность или оспаривание сделки с недвижимостью. Однако достаточно сложно отнести злоупотребление к причине оспаривания, так как его причиной считаются нарушения в порядке заключения сделки. Из-за злоупотребления так же сложно признать договор ничтожным, так как из условий оно не выявляется.
Злоупотребление происходит до заключения соглашения, поэтому не имеет отношения к другой стороне. Злоупотребление не может стать причиной признания сделки недействительной, так как требуются дополнительные исследования поведения и действий сторон, размер нанесенного ущерба.
В сделках с недвижимостью злоупотребление правом проявляется как:
продажа объекта по заниженной стоимости;
совершение продажи без учета интересов несовершеннолетних детей, недееспособных членов семьи;
продажа доли постороннему лицу.
В подобных ситуациях ст. 10 ГК почти не применяется в качестве основной. Она служит дополнением мотивации по другим законодательным нормам (чаще всего со ст. 168 ГК — нарушение требований законодательства, посягательство на интересы и права третьих лиц). Если заявитель хочет злоупотребление применить как основной аргумент в судебном споре, он должен самостоятельно доказать его (невыгодность условий оспариваемой сделки). Например, цена квартиры, арендная плата завышена из-за дополнительных обстоятельств, которые продавец (арендодатель) обещал скорректировать. Если он этого не делает, суд признает договор ничтожным по двум статьям: 10 и 168 ГК.
Злоупотребление правом сложно, иногда невозможно, доказать, поэтому нужно постараться его исключить. С этой целью любую сделку с недвижимостью желательно нотариально заверять. Это форма имеет высокую доказательную силу для суда. Кроме того, у нотариусов имеется доступ к информации ЕГРН, что дает возможность точно убедиться в наличии прав контрагента на продажу, отсутствии обременений на объекте недвижимости.
