На сегодняшний день кредит под залог квартиры становится все более востребованным. Если у заемщика это как минимум вторая квартира, и он в ней не прописан – то взять его легче, и риски сведены к минимуму.
А если эта квартира единственная? И прописан в ней не только заемщик, но и вся его семья?
В случае несвоевременной оплаты залоговая недвижимость становится собственностью банка, который впоследствии реализует его и возмещает убытки. Законом это не запрещается, но сами банки вряд ли станут связываться с такими условиями.
Раньше банки с легкостью давали такие кредиты, где залогом являлась квартира, в которой был прописан заемщик, но как только начались первые проблемы с невозвратами таких кредитов, ситуация складывалась достаточно затруднительная. Право собственности на квартиру переходило к банку, но прописанные там люди имели полное право проживать там столько, сколько необходимо.
И требование банка выселения из квартиры (предмета залога) было бы незаконным. И даже при судебных разбирательствах исход был всегда один: согласно Конституции РФ закон не позволяет кредитору лишить заемщика единственного жилья.
Поэтому в результате должен заключаться договор найма между новым собственником заложенного имущества и бывшим собственником вместе с членами его семьи, проживающими вместе с ним на неограниченный срок.
Если по какой-либо причине новый собственник этот договор заключать отказывается – это может быть обжаловано в судебном порядке.
Другое дело, когда банки выдают строго целевые кредиты на покупку квартиры. В этом случае происходит очень тщательная проверка кредитоспособности заемщика, а приобретаемая квартира, в момент регистрации у заемщика права собственности на нее, сразу становится предметом залога, что является дополнительной гарантией возврата кредита.
И в этом случае на законных основаниях в случае задолженности перед банком заемщика можно выселить. После публичной продажи недвижимости новые владельцы могут потребовать выселения в течение месяца с момента выдвигаемого требования.
Также абсолютно законно потребовать выселения, если заемщик и родственники, проживающие с ним, дали письменное, нотариально заверенное согласие на выселение в случае непогашения кредита.
Есть так же такой вид кредитования, как аренда с правом выкупа. По сути это продажа квартиры в рассрочку, но при этом заемщик, выплачивая кредит, не становится собственником в течение всего периода действия договора. Он является арендатором. А в его собственность квартира переходит лишь после полного погашения кредита.
Но данная схема выгодна только банкам, потому что защищает их от кредитных рисков, а для заемщика, к сожалению, она имеет массу недостатков, так как в случае невозможности выплатить кредит он теряет абсолютно все вложенные деньги, в отличие от ипотечного кредита, где гарантированно возвращается первоначальный взнос (если по условиям его нужно было вносить).
Так же теряется возможность воспользоваться льготой по подоходному налогу, которая предоставляется приобретающим жилье в собственность в течение трех лет.
