Дня многих семей ипотека по факту является единственной возможностью проживать в своем жилище. Однако, выплачивается чаще всего она десятками лет, и за это время может произойти все, что угодно: потеря работы, развод, переезд и т.д. В любом из этих случаев возникнет необходимость продажи квартиры, которая является заложенной у банка. Каким образом это можно сделать?
Первые шаги
Следует помнить, что продажа квартиры, являющейся заложенной у банка – это сделка, в которой участвует сразу три стороны: банк, покупатель и продавец. Именно этим и усложняются подобные виды сделок. При этом банк можно назвать основным участником сделки, так как квартира на данный момент принадлежит ему юридически. Поэтому прежде, чем подавать объявление о продаже, необходимо обратиться в этот банк и заручиться письмом, которое подтверждает согласие этой финансовой организации на продажу жилого помещения.
С юридической точки зрения существует несколько способов подобной продажи. Рассмотрим основные из них.
1. Раздел средств между продавцом и банком. Этот способ также называют классическим, так как чаще всего именно к нему прибегают в абсолютном большинстве случаев. Его суть следующая: покупатель предоставляет определенную сумму, которая делится между банком и продавцом соответствующим образом.
При этом, банк должен получить весь оставшийся долг сразу, а остальное забирает себе продавец. Соответственно, такую сделку для продавца целесообразно будет осуществлять в середине или конце ипотеки, так как в противном случае он рискует получить крайне маленькую сумму.
2. Досрочное погашение задолженности. Этот способ может быть максимально удобен сразу для всех сторон, однако не всегда возможен к реализации. Суть его следующая: продавец гасит оставшуюся часть долга, квартира снимается с залога и продается уже без обременения. Сложность же этого варианта в частой невозможности продавца найти сумму для погашения долга. Как вариант, можно попросить покупателя предварительно внести соответствующий задаток, но в этом есть определенный риск для самого покупателя, поэтому на такой шаг соглашаются редко.
3. Смена залогового объекта. Такой вариант целесообразен, если продажа связана, например, с прибавлением в семействе, и существует необходимость в увеличении жилищной площади. При этом в банке осуществляется одновременно сразу две сделки: продажа текущей квартиры (и, соответственно, снятие с нее обременения), и оформление ипотечного кредита для продавца на новую квартиру. Такой вариант предполагает множество нюансов, поэтому рассматривается банком индивидуально.
Конечно, существует еще ряд других способов подобной продажи, однако к ним прибегают в редких случаях. Но для продавца стоит отметить, что в связи волокитой, которая непременно возникает в случае такого вида продажи, квартиры, обремененные залогом, редко пользуются спросом.
